Cobertura deve pagar mais?

Cobertura deve pagar mais?

Que os gastos para a manutenção do condomínio devem ser rateados entre todos os moradores, disso não há dúvida. Entretanto, uma polêmica presente cada vez mais assembleias diz respeito à proporção que cada unidade deve pagar dessa taxa e logo a atenção se volta às coberturas, onde ela costuma ser consideravelmente maior.

Diferentes análises jurídicas trazem justificativas para cada uma das partes, mas é importante desde o começo lembrar que o Código Civil de 2002, Art. 1.336, I, e a Lei de Condomínios, 4.591/64, afirmam que a divisão padrão ocorre por fração ideal, cabendo à assembleia decidir pelo modelo de cobrança que mais representa suas expectativas.

 

Prós

Na defesa de que coberturas paguem valor superior, a principal justificativa é a tradicional fração ideal: a divisão de todas as despesas é feita pela proporção de área privada de cada unidade no condomínio. Simplificando, quanto maior a unidade, maior a contribuição. Como normalmente têm área significativamente maior, as coberturas recebem um percentual maior da cobrança.

Defensores deste rateio lembram que algumas coberturas dispõe de recursos como piscina, que consome mais água, e o uso do elevador é mais frequente do que para condôminos dos andares mais baixos, aumentando o uso e, consequentemente, o gasto com energia.

É importante lembrar ainda do valor comercial de cada imóvel: uma reforma comum, como melhoria no hall de entrada, tende a valorizar de maneira proporcionalmente igual cada unidade, mas o aumento de valor real é maior para unidades com mais metros quadrados, por isso a estas caberia uma contribuição superior.

 

Contras

No lado oposto, há os que relembram a isonomia (igualdade) de todos perante constituição: nessa compreensão, seria ilegal diferenciar débitos pessoais com base no volume de sua propriedade. Eles defendem a fração por unidade, onde a cobertura, por exemplo, se iguala às demais unidades no pagamento da cota.

O fato de que condomínios mais novos já disponibilizam medição individualizada de água, luz e gás, bem como não têm privilégios na relação com porteiros, jardineiros e faxineiros, reforça o argumento. A nova configuração das famílias brasileiras também é lembrada: é possível que more na cobertura uma pessoa solteira e em uma unidade comum uma família de três membros: o uso de área comum e o gasto de recursos seria, logicamente, muito maior para o segundo grupo, mas um rateio de fração ideal faria a conta pesar mais para o primeiro.

Decisões recentes do STF, inclusive, levaram isso em consideração para dar ganho de causa a condôminos que apresentaram ações contra seus condomínios requerendo igualdade da cobrança. Juízes, porém, são claros em afirmar que a Constituição é soberana aos acordos condominiais e cada caso deve ser tratado com singularidade.

 

 Alternativas

Encontrar o meio termo pode ser a solução mais saudável, tanto para condôminos que buscam equilibrar suas receitas, quanto para condomínios que precisam sanar suas despesas.

Um modelo recente é o de frações híbridas: há condomínios onde as despesas ordinárias (obras de manutenção e conservação) são divididas igualmente por unidade, já que beneficiam igualmente a todos, e despesas extraordinárias, que agregam valor de investimento, são aplicadas por fração ideal.

Outra solução encontrada em jurisprudências do assunto é fração ideal por área construída: neste cálculo, seriam ignoradas as áreas abertas nas coberturas ou terraços, por exemplo.

 

Em condomínios que ainda não têm convecção aprovada em assembleia, a orientação é fazer o rateio por fração, como indica o Código Civil.

O primeiro passo na pauta dessa discussão é abordar o tema em assembleias e ouvir a opinião de seus vizinhos. Discutir o assunto com tranquilidade e sabedoria vai garantir os melhores resultados para o convívio em comum. Para contar com assessoria jurídica e otimizar a mediação de assuntos como este, conte com serviço de Síndico Profissional da Crédito Real. Contrate agora em nosso site ou ligando para 51 3214-1432.

 

 

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